Una situación que se da con bastante frecuencia en los edificios es el uso privativo de la terraza, siendo elemento común del edificio.
En el artículo del uso privativo de elementos comunes se abordan las características de este régimen.
Teniendo claro que la terraza es un elemento común por destino, analizaremos las dos posibilidades que podrían surgir:
Terraza con título privativo
Es cuando esté así estipulado en el título constitutivo o bien porque se haya llegado al acuerdo de desafección.
En este caso existe un derecho de propiedad sobre el bien. Este derecho no es ilimitado al existir una circunstancia esencial de la que no se puede liberar: algunas partes sirven como elemento común al resto del inmueble.
Por poner un ejemplo, los radiadores de una vivienda están dentro de una zona privativa (vivienda), pero son un elemento común del edificio.
La característica que les identifica es la función para la que sirven al resto de la comunidad. La terraza cumple la función de cubierta dentro de la estructura de la finca.
Debido a esto último, es frecuente que en la redacción de estatutos más recientes se establezca algún tipo de obligación que deben soportar sus titulares.
Terraza común de uso privativo
Esta característica es la que suele generar más controversias dentro de las comunidades de propietarios.
Nos encontramos con dos posiciones enfrentadas:
Por un lado el conjunto de propietarios intentando ejercer el dominio de ese elemento; y por el otro el interés que tiene el propietario en que se respete su uso exclusivo.
Hablamos de uso exclusivo y no de propiedad, por lo que no genera obligaciones dominicales para el titular de la finca. Por supuesto siempre que no se disponga otra cosa en el título constitutivo.
La mayor parte de la casuística jurídica, estudia situaciones en las que no hay mención en los estatutos o en la división horizontal.
Cabe preguntar entonces cómo se resuelve el régimen de obligaciones en uno y otro caso:
Obligaciones para terrazas privativas:
El artículo 9.1.b) LPH, aparte de la obligación genérica contenida en los arts.1907 y 1910 CC, establece que cada propietario debe mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios.
El art.10.1 a) LPH establece a su vez que la comunidad está obligación a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
La STS 80/2024, a parte de conceptualizar lo que ya esbozamos en este artículo, traza una línea muy delgada entre lo privativo y lo común:
2.- En (…) casos de concurrencia de obligaciones sobre elementos comunes con uso privativo, conforme a la misma jurisprudencia antes indicada, quedan a cargo del propietario beneficiario de la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente. Mientras que pesa sobre la comunidad de propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento. Y esto es lo que hemos visto en el fundamento anterior que sucede con las terrazas privativas que sirven de cubierta del edificio.
La sentencia lo resuelve con lo siguiente:
(…), como la terraza es al mismo tiempo elemento privativo por atribución o desafectación y elemento común por su carácter estructural de cubierta, para determinar quién debe financiar la reparación, será preciso, en cada caso, determinar la índole o la razón de la avería. Si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes. Y en tal sentido debe ser interpretada la previsión estatutaria en este caso.
Podemos concluir entonces, que cuando se trata de elementos separados de la propiedad común (cuando se goza de propiedad), su mantenimiento corresponde al titular.
Si por el contrario, son elementos estructurales, aún con un uso exclusivo, debe responder la comunidad de propietarios.
Por lógica si un elemento debe servir al uso y disfrute de todo el edificio, en su cuidado deben participar todos.
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