¿Es legal cambiar el sistema de cuotas sin unanimidad?
Es práctica habitual en las comunidades de propietarios hacer cambios en el sistema de reparto, y surge la duda si es legal cambiar el sistema de cuotas sin unanimidad.
La respuesta requiere algo de desarrollo porque pese a lo establecido en el artículo 5 de la LPH, la jurisprudencia ha determinado que es posible realizar este cambio si se viene produciendo durante varios años por consenso de los propietarios.
Esta norma establece que los gastos comunes deben distribuirse según los coeficientes de participación fijados en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.
Sin embargo, en la práctica, muchas comunidades optan por sistemas alternativos, como el llamado coeficiente lineal (repartir los gastos a partes iguales entre todos los vecinos).
¿Cómo se pueden cambiar las cuotas lineales?
El uso prolongado de un sistema distinto al que prevé la norma no supone una modificación del título constitutivo, sino simplemente ajustarse a lo que ya establece la normativa.
En muchos casos si el sistema lineal se ha aplicado durante muchos años de forma constante, pacífica y sin oposición por parte de los propietarios, la jurisprudencia ha llegado a reconocer la existencia de acuerdos tácitos.
Esto implica que la comunidad ha consolidado una práctica distinta al reparto legal.
Por ello, en principio, para cambiar las cuotas lineales y volver las estatutarias bastaría con un acuerdo adoptado por mayoría simple en junta de propietarios.
Así se aprecia en el fallo de la sentencia STS 1894/2013 donde aclara que «son hechos establecidos y respetados durante años».
Existen sentencias más recientes como la STS 4242/2022, pero hace referencia a la sentencia del 2013.
Según esta doctrina, esto no implica que el coeficiente estatutario pierda su validez, sino una adecuación en su aplicación.
Es importante distinguir entre aplicar correctamente los coeficientes ya existentes y modificarlos.
Para cambiar los coeficientes recogidos en los estatutos, implica alteración del título constitutivo, y por ello se exige la unanimidad del artículo 17.6 de la LPH.
Este requisito es especialmente estricto, ya que afecta directamente a los derechos económicos de cada propietario dentro de la comunidad.
También conviene tener en cuenta que los acuerdos adoptados en junta pueden ser impugnados por los propietarios que se consideren perjudicados. Pero estos acuerdos se mantienen en el tiempo y nadie ha manifestado su disconformidad, no pueden ser declarados nulos.
En definitiva, una comunidad de propietarios puede aplicar un coeficiente lineal, distinto a los estatutos, pudiendo volver a ello por mayoría simple.
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