En un edificio de la calle del Barrio de Salamanca, nos consultan si es posible alquilar o vender la vivienda del portero.
Las razones para alquilar o vender pueden ser varias: que el portero se jubile, que se le sustituya por una empresa de servicios o que la comunidad decida recaudar ingresos extras alquilando esa vivienda. El servicio de portería, si bien es muy útil, en los últimos tiempos ha caído en desuso.
Durante mucho tiempo se consideraba un elemento fundamental y de valor añadido para el edificio, pero con el paso de los años muchos han decidido cambiar estos servicios por los del conserje. De este modo, el edificio y los vecinos están atendidos, optimizando las horas de servicio al día y/o alternando personal por medio de turnos.
Si se decide rescindir el contrato del portero, hay que hay aprobar la rescisión en una Junta de Propietarios y afrontar unos gastos.
Si el portero va a jubilarse o causa baja voluntaria, facilitará el camino para tomar la decisión sobre la vivienda.
Al sustituirle, la vivienda asignada al portero quedará libre y por tanto existen estas tres soluciones:
- Uso comunitario, como trastero, para almacenar bienes comunes, etc.
- Alquilar la vivienda.
- Vender la vivienda.
El cambio a conserje requerirá la aprobación de las 3/5 partes de los propietarios que a su representen las 3/5 partes del coeficiente de propiedad.
Detallamos las implicaciones de cada cambio de uso:
Uso comunitario
Utilizarlo como almacén es la forma más sencilla y requiere de las mismas mayorías mencionadas (3/5).
Alquiler de vivienda
En el caso de alquilar la vivienda, su tramitación es sencilla y también requiere de las mismas mayorías. No es necesario modificar cuotas de participación y es suficiente una mayoría de 3/5 de los vecinos para cerrar el trato.
Venta
En este caso, puesto que es preciso que se venda como un elemento con entidad única y separada jurídicamente del edificio, es decir, que tiene que tener la consideración de finca y por lo tanto tiene que separarse del edificio.
Por lo tanto, el primer paso a realizar es la de desafectación de la vivienda, es decir, cambiar su condición de elemento común a elemento privativo (finca independiente).Este paso requerirá la unanimidad de los votos de todos los propietarios.
Tal y como se indica en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, hay que recalcular la cuota de participación de todas las fincas y modificar en el título constitutivo. Es decir, que afectará directamente a la división horizontal del edificio.
Este acto deberá formalizarse en un escritura pública y presentarlo en el Registro de la Propiedad. Darán despacho a la desafección del elemento común, cambio de los coeficientes de participación de todas las fincas y finalmente la creación de una nueva finca registral.
La situación jurídica de esta finca con la comunidad de propietarios se encontrará ante una situación muy atípica: tendrá repartir los gastos y asignar las cuotas a una finca cuyo titular es toda la comunidad de propietarios. En este momento, es de vital importancia contar con el asesoramiento de un Administrador de Fincas para encauzar esta situación, que se estima será temporal.
Otra opción es no formalizar la nueva condición de la vivienda y esperar a encontrar a un comprador. Esta opción también deberá someterse a votación, pero solo se necesitará la mayoría simple.
En relación al reparto del beneficio obtenido tras la venta, la comunidad podrá elegir repartirlo entre los propietarios o destinarlo a los fondos comunes.
Por último, para alquilar o vender la vivienda del portero también hay que tener en cuenta las implicaciones fiscales, por lo que es más que recomendable la consulta con un profesional.
Si quieres que te ampliemos más información, escribe un email al administrador de fincas: gestor@administradoresyfincas.es
