En este artículo analizamos si se pueden utilizar zonas comunes para convertirlas en trasteros.
Hablamos de la prescripción adquisitiva de trasteros en una comunidad de propietarios: requisitos y jurisprudencia del Tribunal Supremo
La prescripción adquisitiva (o usucapión) es una figura jurídica que permite adquirir la propiedad de un bien mediante su posesión continuada durante el tiempo y en las condiciones establecidas por la ley.
En las comunidades de propietarios, esta cuestión puede generar conflictos cuando un vecino utiliza de forma exclusiva un trastero o espacio inicialmente considerado elemento común.
También puede resultar tremendamente útil si los propietarios quieren incorporar espacios a sus viviendas.
Espacios que se han quedado en desuso como salas de reuniones, huecos sin utilizar, etc., pueden resultar idóneos para su aprovechamiento comunitario.
¿Se puede adquirir un trastero comunitario por usucapión?
La respuesta es sí, aunque no en todos los casos.
El Tribunal Supremo ha venido distinguiendo entre los elementos comunes por naturaleza y los elementos comunes por destino.
Los primeros son indispensables para la existencia, seguridad o funcionalidad del edificio y no pueden convertirse en propiedad privada mediante usucapión.
Los segundos, en cambio, pueden ser desafectados y llegar a ser objeto de adquisición por prescripción adquisitiva cuando concurren determinados requisitos legales.
Por tanto, determinados trasteros que inicialmente figuran como elementos comunes pueden llegar a convertirse en propiedad privativa si una persona los ha poseído durante décadas en concepto de dueña y sin oposición de la comunidad.
Requisitos para la prescripción adquisitiva de un trastero
Para que prospere la usucapión extraordinaria regulada en el artículo 609 del Código Civil, la posesión debe ser:
Pública. Pacífica. Ininterrumpida. En concepto de propietario. Durante un plazo de 30 años.
Además, la posesión no puede ser meramente tolerada por la comunidad, sino que debe exteriorizar una auténtica voluntad de dominio, dejando claro que se quiere adquirir el derecho de propiedad.
Entre los indicios que suelen valorar los tribunales destacan la tenencia exclusiva de llaves, el uso continuado del trastero, la realización de obras de mantenimiento o la inexistencia de reclamaciones por parte de la comunidad durante largos periodos de tiempo.
Sentencias relevantes del Tribunal Supremo
En la STS 1007/2025, el Tribunal Supremo confirmó que dos propietarias habían adquirido por usucapión dos trasteros que utilizaban de forma exclusiva desde antes de la constitución de la propiedad horizontal. La comunidad reclamaba la titularidad de dichos espacios, pero el Alto Tribunal consideró acreditada una posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante más de treinta años.
En la STS 2180/2024 se defiende la tesis de la prescripción adquisitiva ordinaria reconociendo la posibilidad de adquirir por usucapión determinados espacios vinculados a una vivienda cuando se acredita una posesión prolongada y ejercida como propietaria.
La resolución insiste en que algunos elementos comunes por destino pueden ser objeto de prescripción adquisitiva.
En esta sentencia STS 5122/2025 aunque el litigio se refería a una terraza, la sentencia resulta especialmente relevante porque diferencia entre elementos comunes por naturaleza y por destino. El Tribunal declaró que las terrazas susceptibles de uso privativo pueden ser usucapidas, mientras que las cubiertas estructurales del edificio no.
Este criterio es plenamente aplicable a los conflictos relacionados con trasteros comunitarios.
Conclusión
La prescripción adquisitiva de trasteros en una comunidad de propietarios es jurídicamente posible cuando el espacio constituye un elemento común por destino y el ocupante acredita una posesión pública, pacífica, exclusiva e ininterrumpida durante más de treinta años.
La reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado esta doctrina, dando oportunidad para que el conjunto de los propietarios puedan incorporar nuevas propiedades y a la vez que refuerza la importancia de que las comunidades actúen con diligencia cuando detecten ocupaciones exclusivas de elementos comunes para evitar que el transcurso del tiempo consolide derechos de propiedad.
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