¿Las ventanas son elementos comunes?
Es habitual que en las comunidades de propietarios surja la duda de si las ventanas son elementos comunes o privativos. No existe una respuesta jurídica única o definitiva porque depende del caso concreto, el Código Civil, la LPH, los estatutos y la jurisprudencia.
Analizamos cada uno de ellos:
- Código Civil: El artículo 396 establece que forman parte de los elementos comunes del edificio “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”.
Ley de Propiedad Horizontal: En los artículos 7 y 17 se regulan los límites del uso que cada propietario puede hacer sobre su parte privativa, y establece que no se pueden realizar modificaciones que alteren la configuración estética o el estado exterior del edificio sin el consentimiento de la comunidad.
- Jurisprudencia: El Tribunal Supremo se ha pronunciado varias veces sobre este tema, resolviendo que: la apertura de huecos o ventanas en la fachada constituye una alteración del estado exterior del inmueble, lo que requiere el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios(1).
En la sentencia STS 330/2011, se afirma que la apertura de huecos o ventanas en la fachada constituye una alteración del estado exterior del inmueble, lo que requiere el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.
En la STS 164/2014 el Tribunal Supremo condenó a una propietaria a restituir la fachada de su vivienda, porque había pintado los marcos de sus ventanas con un color distinto al del resto del edificio.
En esta última se consideró que dicho repintado alteraba la configuración estética de la fachada, elemento común, y por ello exigía autorización previa de la comunidad de propietarios.
Lo importante es saber si la modificación en la ventana o el cerramiento puede alterar la homogeneidad del edificio.
En muchas ciudades ocurre que en los edificios se han hecho cerramientos en las ventanas que no guardan ningún patrón concreto; esto tiene que ver con la permisividad que se ha establecido en esas comunidades de propietarios, dejando a los propietarios decidir sobre la estética, los materiales a utilizar o las formas a implantar.
En esos casos, puesto que existen varias actuaciones heterogéneas no parece admisible la imposición de ninguna norma sobre las mismas, ya que en caso de querer imponer alguna restricciones podríamos encontrarnos ante el abuso de derecho.
Conclusiones
- Si la ventana a modificar forma parte de la fachada o su configuración estética, color, tipo de marco, cerramientos exteriores, revestimientos exteriores, se considera elemento común.
El propietario solo podrá hacer cambios con la autorización de la Junta de Propietarios, requiriendo la unanimidad en caso de que alteren su configuración (1).
- Si sólo se interviene en la parte interior privativa sin afectar la fachada, estética o configuración exterior no suele considerarse elemento común.
El propietario podrá hacer cambios con cierta autonomía siempre y cuando no perjudique otros derechos, los estatutos no establezcan normas específicas sobre colores, materiales, formas, etc., y las normas urbanísticas no indiquen limitaciones.
- (1)Ventanas de uso por locales: en este caso los tribunales aplicación una interpretación restrictiva, es decir, que solo en caso de que se prohíba el cambio expresamente en los estatutos, se puede permitir la modificación de la fachada con el objetivo de dar mayor visibilidad a esos locales.
No obstante, se deben respetar las normas urbanísticas en cualquiera de los casos.
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