La situación del uso privativo de elementos comunes suscita una casuística abundante en la vida de las comunidades de propietarios.
Dada su importancia y elevada casuística, se irán publicando varios artículos con los casos más habituales.
Lo primero es definir varios conceptos importantes:
Elementos comunes
El artículo 396 del CC detalla de forma extensa los elementos comunes en una comunidad de propietarios:
- Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas
- Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga
- Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores
- El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo
- Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.
- Las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
- Las de detección y prevención de incendios.
- Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
- Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Propiedad de elementos comunes
El mismo artículo 396 del CC continúa diciendo:
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En el artículo 3 de la LPH también se aclara:
(…) corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
El atributo de propiedad común es lo que define la titularidad de los derechos y obligaciones sobre estos elementos.
El propietario de algo, sea individual o colectivo, es el obligado propter rem del elemento, pero también puede ser el beneficiario de los frutos.
Implica que si algo es común, todos los propietarios tienen derecho a utilizarlo y a obtener el fruto de esa copropiedad. En este otro artículo analizamos un caso en el que la comunidad de propietarios resultó beneficiaria económicamente del uso de una zona común por parte de un propietario.
El párrafo del CC también hace mención a que esos elementos comunes no se pueden separar y forman parte ob rem de cada derecho de propiedad individual. Más adelante veremos que esta característica puede modificarse dependiendo si los elementos comunes son por naturaleza o por destino.
Mantenimiento
El mantenimiento de todas las zonas comunes corresponde a la comunidad de propietarios. Así lo deja claro el artículo 10.1 de la LPH que detalla:
1. Tendrán carácter obligatorio (…), las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Por lo tanto, es responsabilidad de la comunidad de propietarios atender a la conservación de las zonas comunes, aunque la zona de acceso esté cedida a un propietario.
El caso más habitual es el de las terrazas comunes de uso privativo para una finca.
Existe una línea muy delgada que separa las obligaciones y derecho, que analizamos más en profundidad en este artículo sobre las terrazas de uso privativo.
A modo de ejemplo, también ocurre con los lucernarios; es el caso de la sentencia de la AP de Pamplona 412/2025 relativo al mantenimiento de una cubierta:
para la definición y delimitación de los elementos comunes, se remite expresamente al artículo 396 del Código Civil (CC), el cual establece que ostentan naturaleza común (no privativa) «las cubiertas(…) los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos
exteriores», correspondiendo las obras de reparación y mantenimiento de tales elementos comunes a todos los propietarios ( artículo 10.1 a) de la LPH).
En este caso, se condenó a la comunidad de propietarios a sufragar el mantenimiento de un lucernario cuya instalación original la realizó el propietario.
Antes de continuar, hay que tener en cuenta dos conceptos jurídicos importantes que la distinción doctrinal y jurisprudencial ha definido:
* Elementos comunes por naturaleza
Son aquellos que resultan esenciales o imprescindibles para garantizar el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos y locales que componen el edificio.
Son los elementos más esenciales para el edificio: suelo, cimentaciones, cubiertas, muros de carga, forjados, escaleras, ascensores, portal.
* Elementos comunes por destino (o accesorios)
Atienden a la finalidad que, sin ser esenciales para el edificio y el resto de pisos y locales, libremente se decida asignar a tal elemento
Esta última definición es muy importante, puesto que solo los elementos comunes por destino pueden ser objeto de desafectación. Esta desafección puede ocurrir al inicio en el título constitutivo o posteriormente mediante acuerdo unánime adoptado por la Junta de propietarios.
Desafección
Para que exista un derecho de propiedad sobre algo que es común es necesario que deje de pertenecer a una copropiedad.
Esta posibilidad también la refleja el ya citado artículo 396 del CC que detalla: Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Es decir, que la propia Ley deja claro que se puede ejecutar la separación de un elemento común.
Como se ha indicado antes, esta separación afecta al contenido esencial de la comunidad de propietario, por lo que si no está previsto en la División Horizontal habrá que modificarlo. Esto implica que los propietarios de la comunidad deberán estar de acuerdo de forma unánime.
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